Immobilienbewertung: was Ihre Immobilie wirklich wert ist

Verfahren

Immobilienwert ermitteln: die drei Verfahren

Wie eine Immobilie zu bewerten ist, steht nicht im Belieben des Bewertenden - die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet: gleiche Lage, vergleichbares Baujahr, ähnliche Größe und Ausstattung. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist es das aussagekräftigste Verfahren, weil es abbildet, was der Markt zuletzt gezahlt hat. Die Daten dafür kommen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses - also aus beurkundeten Verträgen, nicht aus Inseraten.

Zwei Begriffe werden dabei regelmäßig verwechselt. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter Grund für eine Zone; er sagt nichts über das Gebäude darauf und nichts über Ihr konkretes Grundstück. Der Verkehrswert dagegen ist der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag zu erzielen wäre - Gebäude, Zustand, Lage und Rechtslage zusammengenommen. Und beides ist wieder etwas anderes als der Angebotspreis, mit dem eine Immobilie in die Vermarktung geht: Der liegt in der Regel bewusst etwas darüber, weil Käufer verhandeln wollen. Wer diese drei Zahlen durcheinanderbringt, hält den Wert seiner Immobilie entweder für zu hoch oder verkauft unter Wert.

Das Ertragswertverfahren gilt für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser: Grundlage ist der Reinertrag, also die Jahresmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz. Für einen Käufer ist ein Renditeobjekt eine Geldanlage - er rechnet mit dem, was das Haus abwirft, nicht mit dem, was es gekostet hat. Das Sachwertverfahren rechnet von den Herstellungskosten des Gebäudes rückwärts, abzüglich Alterswertminderung, und addiert den Bodenwert; es kommt zum Einsatz, wenn es zu wenige Vergleichsfälle gibt - bei besonderen Objekten oder in dünn besiedelten Lagen. In der Praxis wird oft mehr als ein Verfahren gerechnet und das Ergebnis gegeneinander geprüft: Weichen Vergleichs- und Sachwert stark voneinander ab, ist das selbst eine Information - meist über den Zustand oder über einen Markt, der sich gerade bewegt. Online-Rechner arbeiten fast immer nur mit dem Vergleichswert und mit einem groben Datensatz; genau daher kommen die Spannen von mehreren zehntausend Euro.

Ein Online-Rechner kennt nur eines dieser Verfahren - und selten das richtige.

Mo bis Sa 8 bis 20 Uhr05331 9455973